元通？不通细述河西的顶流商圈之梦

浏览次数： 154 发布日期： 2022-08-06 16:16:28 来源：od体育官网登录

　　午饭时分，他想穿越马路前往华采，可是地上太宽，地下太绕，回想当年上学在港大，中环畅通无阻的连廊让人仰慕不已，而哪怕是公司搬迁前的新街口，也依然是地下畅通无阻。

　　春日正好，中央公园内的花草正盛，绿轴cbd樱花满开，新完工的网红楼梯美图多多，慕名而来的小乙醉心于花草绿树，却见惨白和了无活力的广场商业，美则美矣，可是美的很寡淡，而周边任何一个惬意喝咖啡的当地都并不便当。

　　午饭时分，作为闻名拍摄达人，元通的每一步都在小丙的镜头之中，可是想要在元通中心拍一张美美相片却需求较为刁钻地避开漫天的电线，以及脚下并不整齐的路面。。。

　　2005年，十运会花开江苏，这也是全运会初次在京沪广三地之外的当地举行，作为全国经济第二大省，确实“实至名归”。

　　十运会的主场馆奥体中心选定在了南京城西部接近长江的当地，在这片其时处处是村庄、批发市场以及物流工厂的城郊结合部，没有人能想到未来这儿将是南京房价最贵的当地之一。

　　为了更好地服务主场馆的交通出行，彼时现已开建的南京地铁1号线持续西延三站后直通奥体。鉴于工期和本钱的要求，西延线悉数选用了浅埋明挖法，车站也都是分离式站厅的规划，这为之后的联通不畅埋下了危险。

　　在元通，1号线号线在此完成十字换乘，这也是当年南京继新街口之后的又一处十字换乘车站。正是鉴于元通的优胜区位和双地铁交汇的交通优势，作为南京榜首新城中心的元通被定位为比美新街口的南京商业副中心。

　　依据规划，十字交汇的元通以中央公园为中心，公园南北两头分别为河西CBD一期和二期，东西两头则是河西大街商业轴，以元通路口为中心向外扩展出了江东路西侧的商业副轴线。

　　与新街口相同，元通周边同样是南京市规划的地下空间要点开展区域，承当了地下联通、地下商业、人防战备等多种功用，简直是其时“完美”规划下的抱负产品。

　　那么，在十数年的建造之后，这样一个含着金汤匙出世的南京榜首新区商业中心，这样一个预期建造为顶流的有钱人区商圈，现在终究开展怎么？

　　本文语境中元通商圈的规模划定为西至华采六合和华灯坊，南至CBD二期ifc和德基，东至招银大厦和国美大厦，北至新城大厦南侧

　　严酷的实际证明，所谓的“完美”并不完美，而规划的顶流商圈也历来都没有真实成为一个商圈。

　　就一般了解，商圈的要点要素包含：必定集聚性的商业载体，相对多元化的功用业态，必定数量的消费人口，来往串联的空间联络。

　　现在，元通商圈开业的购物中心只要华采六合，其他的商业体则包含半死不活的中央公园地下商业、中央公园北侧的金奥和新地的裙楼商业，以及CBD绿轴两头运营堪忧的楼宇底商，可是不合理的空间规范和稀稀落落的人流显着证明元通并没有构成“商圈气氛”。

　　或许有人会说，若论元通商圈的重头戏，是迟迟没有开业的新鸿基国金中心、罢工几年现在又复工卖楼的德基广场、早已烂尾成坑的奥体苏宁广场。

　　那么好的，假定元通“待字闺中”的商场悉数开业，笔者也依然能够意料，元通依然不会是一个“好的”商圈。

　　百米宽度的江东路、几十米宽度的河西大街以及规范不小的中央公园都让本就稀少的元通商业体“望而不得”。

　　参阅新街口的优异经历，依托地铁站同步建造灵通、快捷的地下空间是商圈完成步行联通的重要途径，可是因为硬件设备的先天缺少，元通地下的联通能够用“糟糕”来描述。

　　首要，元通地下的灵通率低，路口的四角无法完成恣意两两相连，如华采六合就无法经过地下衔接对面的国博和苏宁。

　　其次，就算牵强地下联通的部分，不只地下动线七拐八绕，通道内部也因为地铁等各种要素而各种楼梯台阶，步行舒适度较差，比如文章最初小C的比如更是元通的常态。

　　最终，元通现状地下通道的建造和保护水平真实堪忧，暗淡的灯火、湿润的地上及龌龊的墙面，不谈对标世界商圈，就是在南京的新式商圈中也归于偏下的水准。

　　作为以现代CBD为开展依托的新式商圈，虽然无法具有传统商圈那般丰厚的业态根底，可是优势在于能够构筑全新的顶层规划并进行合理的业态配比。

　　在商业空间层面，新式商圈能够运用后发优势构成包含室内型购物中心、街区式购物中心、公园式购物中心等多种类型的商业空间，构成更具有体会感和场景感的购物气氛。

　　回到河西，虽然彻底版的元通商圈将具有国金、德基、华采等多个大型购物中心，可是在空间方式上，商业载体会集于同质化的室内购物中心和楼宇底商，不只缺少街区式的商业购物体会，也缺少商业气氛和城市空间的有机交融。

　　此外，从商圈零售面积来看，虽然体量达到了可观的72.8万方，可是其间既包含写字楼底商（全体运营状况欠安），也包含面积不小的中央公园地下商业广场，再刨除去未开业的“效果图商业体”，真实优质的商业空间则寥寥无几（如下图）。

　　30万方的优质商业面积是现在元通打造顶流商圈的有用商业面积，而这不过是两个新街口德基广场的面积

　　而其间本应独具特色的中央公园地下商业广场，却在多重要素之下沦为三线商业体“金源商业广场”，与整个元通预期的商业气氛方枘圆凿。

　　比照同样是运用公园地下空间进行商业开发的成都SKP地下购物中心，可谓云泥之别。

　　从硬件根底来看，元通本应占尽优势，可是现在看来，这样一个饱尝等待的新区却没有成为南京的现代化手刺。

　　回溯区域规划和城市规划，长条状的CBD和沿中央公园四边对称的商务楼宇，出现出来的是严厉规整而生动缺少，而前期产品思想的缺失也让照着城市规划建出来的CBD一期真实难以让人满意。虽然CBD二期必定程度批改了一期的许多问题，可是元通的全体性板滞却已无法弥补。

　　比较于先天性缺点和前期地产招商所留下的败笔，元通商圈后天建造所留下的惋惜则更让人叹叹。

　　从车行道、步行道再到有轨电车的全体设备，元通周边区域的保护办理确实一言难尽。

　　缺少全体规划的美化不只不能进步城市环境，反而会下降商圈质量和商业气氛，这在元通甚至整个南京都很杰出。而城市公共区域的精细化规划和保护，也是精细化办理和一流商圈必不可少的功课。

　　同样是存在于南京简直每一个路口的交管架空线私拉乱扯现象，或许只要经过并杆工程才干处理

　　同享单车的有序停放、市容市貌的合理保护、相关市政设备的定时更新，这些都是城市办理的必要行动

　　综上，假如将视野稍稍向下，摩天大楼之下的城市细节让人很难幻想这是一个兴旺省会所谓的现代化门面区域。

　　其实作为一个简直全新的现代化商圈，元通本不需求考虑所谓后续的开发与更新潜力。可是，偏偏是元通，一个建造不过十数年的新区商业中心却具有了适当的“潜力”进行后续的进步。

　　全体来说，元通商圈规模内的更新潜力首要来自三大类：运营欠安的商业楼宇、阻滞的搁置地块，以及运营惨白的地下商业空间。

　　运营欠安的商业楼宇首要会集在金奥和新地北侧的CBD绿轴两头，因为多种原因此一直难有起色；阻滞的搁置地块则是原恒大苏宁项目；运营惨白的地下空间则包含中央公园地下商业广场和地铁通道两头的相关地下商铺。

　　新街口作为百年商圈，其开展的进程和现状见识确实非元通可比，那么新街口的好终究好在哪里？

　　不只要巨大上的德基广场，也有接地气的路旁边小店，从商务到零售再到酒店，不只空间多样且功用丰厚。

　　商业物流老旧，城市面貌有待进步，后续更新难度大，以及三区现在依旧各自为营。

　　完好的区划、新区的功用、相对舒朗的面貌、强壮的客群实力、相对新的物业规划以及改造空间较大的后续潜力。

　　所谓谋定而后动，世界一流咨询公司的倾力服务已为元通商圈的商业开展指出了方向（普华永道和世邦魏理仕都已介入），笔者仅从施行层面提出几点设想，权当抛砖引玉。

　　考虑到南京关于架空设备的一向态度，必定会有许多对立定见，如：“能否改造地下联通？”、“架空是否影响视野？”、“联通客群是否有支撑？”、“工程可行性是否满意？”

　　一个优质的商圈必定需求快捷舒适的步行联通系统，元通现状“不通”的原因首要来自于地铁站的工程规划缺点，而这种缺点简直无法经过工程手法进行补足（详细原因包含地质要素、地铁站结构约束要素、归纳投入本钱要素等等）。

　　退一步说，就算元通能够经过地下空间的优化完成四向的彻底联通，也必定无法构成好像新街口那般契合“世界顶流商圈”建造需求的地下空间方式。

　　只要在充沛认识到元通地下的“根本无解”（除非斥巨资大手笔的停运、迁线、改建、扩建），咱们才干答复为什么元通只能做架空连廊。

　　相对地下空间的杂乱和低容错率，经过架起空中连廊来优化地上步行联通则是相对最简单、也是国内外遍及运用的施行途径。

　　元通架空连廊的首要方针是完成各涣散商业体的联通，构筑一个完好、快捷，且具有必定后续延展性的连廊系统。这首要包含元通十字路口周边的ifc、德基广场、华采六合、苏宁广场（罢工）、中央公园，以及外围进一步延伸的华灯坊、金奥购物中心、新地中心商业、CBD一期绿轴商业等商业设备。

　　基于此，元通连廊的规划首要需求满意的是“灵通性”，即用串联的方式衔接各商业体。而在国内外优异事例的规划中，十字大路口的步行联通往往会选用圆形的连廊作为动线中心，辅以放射状连廊完成外围的衔接。

　　可是关于元通而言，许多实际的问题依旧需求在后续不断的证明和处理，如：环形天桥的直径问题、多造型联通计划的详细规划问题、关于视野和大街面貌的影响问题、详细衔接方式与后续的运用保护、不同产权方之前的交流和谐问题等等。

　　总归，咱们需求认识到，不管连廊的问题有多么杂乱，这简直是元通商圈处理根底性难题的仅有解和最优解。

　　1，经过造型、原料等方面的规划测验，努力进步桥梁的全体轻盈感，下降关于视野，进步全体计划的规划感，以打造景象地标为建造意图，将元通连廊系统建造为河西甚至南京的网红打卡地之一。

　　3，尽或许选用关闭、半关闭式的连廊规划，满意冬天和夏日极点气候之下的运用需求。

　　4，在计划规划阶段，加强与商业产权方、一般市民（游客）的对接和交流，构成包含政府、商业产权人、民众等多方人物的连廊建造推进主体。

　　作为南京榜首个复合式开发的公园，河西中央公园不只仅优异的地上公园，也具有必定体量的地下商业广场和地下泊车设备。

　　主张联合中央公园产权单位，在更高规范的要求下，对中央公园地下商业广场及地下通道进行全体性进步规划，一起引进专业高层次的商业运营团队，构筑地上商业+地下商业为一体的公园式购物中心。从而构成与南侧新鸿基ifc和德基广场交相辉映的一流购物场所。

　　主张学习成都交子大街绿轴商业的经历，在需求研判及归纳开发策划的根底上，对CBD一期绿轴公园（部分）进行街区化商业改造，引进专业商管团队，以首店和网红潮牌作为首要招商方针，构成与南侧购物中心“差异化竞赛”的购物体会。

　　一起，结合绿轴和两头商业载体，在进一步充沛研判商业载体的产权、运营、业态等现状状况的根底上，以全体改造、一致运营为方针，主张由适宜的渠道公司挑选适宜的载体进行全体更新和专业化运营。

　　从从前的嘉里中心到现在烂尾十年的元通SN大鱼塘，元通某项目确实一步走烂、步步走烂。

　　主张以优质港资作为对接方针，帮忙原产权方进行项目出让，在尽量不抛弃既有桩基的前提下对原有规划计划进行优化，构成更具本钱吸引力的产品。

　　在对元通商圈各条主次支路进行现状研判的根底上，对平整度、漂亮度短缺的车行道进行沥青重铺；对人行道及路缘石等路途根底设备进行现状研判，主张更新晋级为耐运用、易保护、质量高的新式设备。

　　结合中央公园地下商业优化计划，对地上景象美化进行适度优化，要点进步首要进口节点和下沉式广场周边；结合商圈气氛营建，对各商业体前区公共空间进行景象和美化进步，打造契合高质量步行需求的商业前区景象。

　　国内现在的常态是，一流的修建规划、二流的修建施工、三流的夜景亮化。鉴于现在不太尽善尽美的亮化现状，主张参照新鸿基国金中心与华采六合塔楼的亮化规范，对元通商圈甚至整个河西CBD的楼宇亮化进行更高规范的规划，经过各种方式鼓舞楼宇产权方进行亮化晋级。

　　主张在建造元通顶流商圈的一起，以打造优异旅行意图地作为方针，安身元通、联动周边，经过多部分和多维度的途径架构，完成元通甚至河西中南部的旅行开发大格式。

　　详细途径包含：在商圈中心区域建造游客集散中心和服务中心、运用区域旅行动线开行微循环智能巴士、对标4A甚至5A景区的建造、加强旅行界面的刻画等等。

　　作为中学时便入住河西的老居民（虽然是坐落鼓楼区的河西北），笔者简直见证了从十运会到青奥会的每一个大开展关键。

　　本文的元通仅仅一个缩影，窥见的是河西新城开发以来留传至今的各种问题，这不只需求微观途径的详细幻想，也需求更高层级的多方和谐和微观统筹。

　　诚心等待河西能为南京留下一个更光鲜的现代化门户，也能在世界消费中心城市建造的庞大方针中真实担起“顶流”的人物。

　　从最早的万达广场到巨无霸金鹰世界，从家居大市场再到网红吾悦广场，新江东的商业体量已逾越了元通。跟着世界消费中心城市的打造不断深入，南京商圈的多格式特征也益发显着。

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